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Soll- und Effektivzins - einfacht erklärt

Irgendwie kennen wir alle den Begriff „Zinsen“, auch im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung. Und doch gibt es selbst hier noch Unterschiede und manchmal ist es einfach nur verwirrend.

 

Ein Zins ist ganz allgemein der Preis für die Nutzung von Vermögen. Meistens handelt es sich um einen Darlehenszins. Der Kunde bezahlt ein Kreditinstitut mit dem Zins dafür, dass ihm dieses für eine gewisse Zeit einen Geldbetrag überlässt. Bei Immobilienkrediten wird der Zins in der Regel durch das Kreditinstitut als Prozentsatz des Kreditbetrags pro Jahr angegeben.

Die Höhe der Zinssätze richtet sich unter anderem nach Angebot und Nachfrage an den Geld- und Kapitalmärkten. Außerdem richtet sie sich nach der Höhe des Kreditausfallrisikos oder nach Art und Rangstelle der Absicherung im Grundbuch, dem sogenannten Rangverhältnis. Von Bedeutung für die Höhe des Zinssatzes ist auch die Dauer der vertraglich vereinbarten Sollzinsbindung.

 

Für die Bau- und Immobilienwirtschaft sind diese Arten von Zinsen von Bedeutung:

  • Gebundene Sollzinsen (Festzinsdarlehen, Sollzinsbindungsfrist)
  • Gleitzinsen (variabler Zins)
  • Bereitstellungszinsen
  • Zinsen vor Bezug (Vorkostenabzug)
  • Sollzinssatz
  • Effektivzins

Heute wollen wir euch in unserem Bauspar-ABC den Unterscheid zwischen Soll- und Effektivzins erklären.

Sollzins

Der Sollzinssatz bestimmt die Höhe der Zinsen, die ihr als Darlehensnehmer tatsächlich für euer Darlehen bezahlen müsst. Er wird in den Kreditbedingungen des Kreditvertrages festgeschrieben. Der Sollzins wird pro Jahr auf das Darlehen angewendet. Dabei lässt der Sollzinssatz ein eventuell vereinbartes Disagio oder einseitig aufgeschlagene Kosten und Gebühren außer Acht.

 

Ein Beispiel: Angenommen der Sollzins wird mit 3 Prozent angegeben. Dann fallen für einen Kredit in Höhe von 100.000 Euro pro Jahr 3000 Euro Zinsen an, also 250 Euro im Monat.

Effektivzins

Ganz anders verhält es sich beim Effektivzins. Der effektive Jahreszins umfasst die tatsächliche Höhe der Darlehenskosten. Er weicht in der Regel von dem im Kreditvertrag enthaltenen Sollzins ab, da er weitere Kosten der Baufinanzierung berücksichtig, zum Beispiel für die Wertermittlung und die Besicherung der Immobilie. Er macht somit verschiedene Kreditangebote mit gleicher Laufzeit vergleichbarer.

Die Preisangabenverordnung (PangV) verpflichtet zur Angabe eines Effektivzinses und schreibt auch die Berechnungsmethode vor. Ebenso definiert sie die Kostenbestandteile, die in die Berechnung einbezogen werden müssen:

  • Sollzins
  • Agio und Disagio
  • Kosten für eine eventuell notwendige Immobilienbewertung
  • Kreditvermittlungskosten (die vom Kunden zu bezahlen sind)
  • Kosten für die Eröffnung und Führung eines spezifischen Kontos (wenn die Eröffnung und Führung dieses Kontos Voraussetzung für die Kreditgewährung ist)
  • Sicherstellungskosten (zum Beispiel Kosten des Grundbuchamtes für eine Grundschuldbestellung)
  • Prämien für verpflichtende Restschuldversicherungen

Nicht einzubeziehen sind dagegen unter anderem:

  • Notarkosten der Besicherung (zum Beispiel bei einer Grundschuldbesicherung)
  • Kosten bei einer Nichterfüllung des Verbraucherdarlehensvertrages (zum Beispiel eine Nichtabnahmeentschädigung)

Der Effektivzins wird übrigens für die Gesamtlaufzeit des Darlehens berechnet.

 

Eine Baufinanzierung muss gut überlegt und durchdacht werden, allein schon wegen der sehr langjährigen Laufzeit. Bereits ein Zinsunterschied von einem Prozentpunkt kann eine Baufinanzierung um mehrere tausend Euro verteuern. Wer bereits konkrete Pläne für den Erwerb des Eigenheims hat, profitiert momentan von dem nach wie vor niedrigen Zinsniveau. Doch auch künftige Bauherren und Immobilienkäufer können sich die günstigen Konditionen mit einem Bausparvertrag sichern. Lasst euch beraten.

In unserem Bauspar-ABC werden wir in nächster Zeit auch die Begriffe Zinsbindungsfrist und Sollzinsbindung erklären. Egal, welchen Begriff wir euch aktuell näher bringen wollen, oft fallen dann schon die nächsten Begriffe auf, die auch unbedingt nachrücken müssen. Seid gespannt und bleibt uns treu.

Beitrag: Ariane Greiner